יוסף צליח נ' נצבא החזקות 1995 בע"מ ואח'

פסק דין

לאחר שבהחלטתי מיום 25.4.13 קבעתי כי הנתבעים הפרו את חובת תום הלב בדרך בה ניהלו עם התובע את המשא ומתן לקראת כריתת עסקת רכישת מניות נחושתן, וכי עסקינן ב"הפרה המזכה אותו בפיצוי", נותר להכריע בסוגיית גובה הנזק.

התביעה

1. בתביעתו עתר התובע ל"פיצוי קיום" בסך של 5,000,000 ₪, המשקף, לטענתו, את הרווח שאמור היה להפיק אם היו עומדים הנתבעים בדיבורם, ולו התאפשר לו לרכוש, בהתאם לאופציה שהוענקה לו ע"י הנתבעת 1 (להלן – נצבא) ובשותפות עמה, את המחצית הנותרת של מניות חברת נחושתן נכסים וייזום בע"מ (להלן – נחושתן). להזכיר כי הגם שנחושתן הייתה הבעלים של מספר נכסי מקרקעין, הייתה אמורה נצבא להעביר, בהתאם למתווה טיוטת הסכם העקרונות, נכסי מקרקעין שבבעלותה לנחושתן, ואשר בייזומם של אלו התעניין התובע. אלא שכאמור בהחלטה קודמת, ניערה נצבא את חוצנה גם מטיוטת הסכם העקרונות וגם ממסמך האופציה שהעניקה לתובע, אף שהתובע מסר הודעת מימוש ביום 18.7.05 ועוד בטרם חלפה התקופה המוסכמת, והעסקה לא יצאה בסופו של דבר אל הפועל.

2. בהעריכו את נזקי הקיום, התמקד התובע בנכס מקרקעין הידוע כ- "פרוייקט שער הים בנתניה", שאמור היה לעבור מנצבא לנחושתן ללא תמורה נוספת מצד התובע וכנגד הלוואה בלבד, וטען כי "נוכח העובדה שסמוך למועד חתימת כתב האופציה ניתן תוקף לתוכנית לגבי נכס זה המשפרת באופן משמעותי את אופן ניצול זכויות הבניה הקיימות, הרי שבודאות מוחלטת ניתן להצביע על כך שלתובע היו מופקים רווחים מנכס זה בסכום אשר לא יפחת מסך של עשרים וחמשה מליון ₪..." (סעיף 40.2 לכתב התביעה).

3. באופן חלופי עתר התובע לפיצויי הסתמכות בסך של 2,300,000 ₪, שהורכבו משני ראשים במצטבר: האחד – הפסד הכנסה בגין אובדן הזדמנות להשקעה אלטרנטיבית נוכח הקפאת המשאבים והיכולות העסקיות שתועלו לכוון מימוש ומימון עסקת נחושתן, והשני – פיצוי בגין 1,000 שעות עבודה שהושקעו ע"י התובע וע"י בנו, עורך-דין במקצועו, בניהול המשא ומתן ובביצוע בדיקת הנאותות.

צמצום התביעה

4. לאחר סיום השלב הראשון של ההליך, נסוג התובע מעתירתו לפיצויי קיום שלפי עמדתו הראשונית ניתן היה, כאמור, להוכיחם "בודאות מוחלטת", ובמהלך הרובד השני של ההליך שהתמקד בסוגיית גובה הנזק, הצהיר כי הוא עותר לפיצויים שליליים – פיצויי הסתמכות בלבד.

5. כמו כן קיבל התובע את עמדת הנתבעים לפיה הפסד שעות העובדה "נבלע" בנזק הנטען הנובע מהפסד הכנסה, והודיע כי העתירה לפיצוי בגין הפסד שעות העבודה הינה חלופית בלבד, ונועדה רק למקרה שבית המשפט יקבע כי לא הוכיח במידה הנדרשת את אובדן הרווח במהלך תקופת המשא ומתן וביצוע בדיקת הנאותות (סעיף 37 לסיכומי התשובה).

ראיות התובע

6. התובע תמך טענתו בדבר הפסד הכנסה ואובדן הזדמנויות עסקיות בתקופת ניהול המשא ומתן וביצוע בדיקת הנאותות, שהשתרעה לגישתו על יותר ממחצית השנה (להלן – התקופה) בנתונים הבאים: עיסוקו במהלך 40 השנים האחרונות; חוות הדעת שניתנה ע"י הכלכלן ורואה החשבון יוסף פרייברון (להלן – המומחה); תצהירו של יצחק צפתמן (להלן – צפתמן) שתיווך בשעתו בינו לבין נצבא, והעסקאות שביצע בתקופה הסמוכה; בעדותו ובעדות בנו.

7. בחוות הדעת גורס המומחה כי שיעור התשואה בעסקת מקרקעין ביחס לנכס מניב מתבטא ב- 8%-9% לשנה נטו, וכי בעסקאות נדל"ן יזמיות "שיעורי התשואה נטו נטו...עולות באופן משמעותי על 8% לשנה נטו נטו לאחר ניכוי כל ההוצאות...", וכי "תשואה נטו נטו בשיעור של 8% לשנה בעיסקאות יזמיות הינה תשואה נמוכה ואפשר להניח אותה באופן סביר ביותר".

8. צפתמן הצהיר כי במהלך התקופה הציע לתובע, בנוסף לעסקת נצבא- נחושתן, עסקה נוספת בהיקף של למעלה מ- 15,000,000 דולר, המתייחסת לנכס מקרקעין ברח' קויפמן בתל אביב, אולם התובע מסר לו כי "מאחר ונראה שהעיסקה נשוא התביעה עומדת להתממש, הוא לא יוכל לבצע שתי עסקאות בסדרי גודל כאלה במקביל", ומשכך הוצעה העסקה לרוכש אחר שאכן רכש את הקרקע המדוברת.

9. התובע צירף לתצהירו מסמכים המתעדים 4 עסקאות נדל"ן שביצע בסמוך לתקופה הרלבנטית, ואת הנזק הנטען בגין אובדן שעות עבודה תמך בעדותו שלו ובעדות בנו עו"ד תומר צליח.

עמדת התובע

10. התובע ער לכך כי (למעט עדות צפתמן) לא הובאה על ידו כל עדות קונקרטית באשר לעסקה מסויימת שנדחתה על ידו בשל הצפי להתקיימות עסקת נחושתן, והכוללת פרטים ספציפיים באשר למיקום המקרקעין, היקף ההשקעה, תכניות היזום והצפי לרווח - אלא שלשיטתו אין בכך כל צורך, משהנזק המינימלי והסביר מוכח בעדותו של המומחה.

11. התובע טוען כי לאור היקפה הגדול של עסקת נחושתן ומורכבותה, ומאחר ובמקביל אמור היה לשמר גם את עסקיו הקיימים, הרי ש"לא יכול היה להכיל עיסקה נוספת בפרק הזמן הרלבנטי", ואף המקורות המימוניים שהוקפאו על ידו לצורך ביצוע עסקת נחושתן "לא יכולים היו לשמש לצורך כל עיסקה אחרת...".

לשיטתו, נזק מסוג של אובדן רווח עתידי אינו ניתן להוכחה מדוייקת, ודי בהוכחת בסיס סביר להיתכנותו של רווח מינימלי בעסקה אלטרנטיבית. משכך, אין להטיל עליו נטל בלתי סביר להוכיח כי נקרתה בדרכו עסקה ספציפית ומהו שיעור הרווח שהיה צפוי בה, אף אינו צריך להוכיח את המקורות המימוניים שעמדו לרשותו. לטעמו, די בחוות הדעת, בעברו כאיש נדל"ן ובעסקאות המניבות שביצע לאחר התקופה ולאחר שהוברר לו כי נצבא מתנערת ממסמך האופציה - כדי להוכיח בהסתברות הנדרשת כי אכן הפסיד הזדמנויות עסקיות אחרות, ובשל כך מגיע לו פיצוי.

עמדת הנתבעים